청담현대3차
재건축 vs 리모델링
팩트체크

법 충돌 문제는 2024년 서울시 정책으로 해결 방안이 마련되었습니다.

먼저 "법 충돌"이 뭔지 설명드립니다.

우리 단지는 1999년에 용적률 324.73%로 합법적으로 지어졌습니다. 그런데 이후 3종 일반주거지역의 법적 상한이 300%로 정해졌습니다. 결과적으로 현재 건물이 법적 상한을 초과하는 상태가 된 것입니다.

이 상태에서 재건축하면? 법적 상한 300%에 맞춰야 하니까 오히려 용적률을 줄여야 합니다. 이것이 "법 충돌로 재건축이 안 된다"의 실체였습니다.

서울시는 2024년 9월 '현황용적률 인정' 정책(서울시고시 제2024-465호)을 시행했습니다. 이 정책은 현황용적률이 허용용적률을 초과하는 과밀단지를 대상으로 합니다:

"기부채납·임대 부담이 커서 사업성이 안 나온다"는 주장은 종상향의 구조를 거꾸로 이해한 것입니다.

종상향을 하면 용적률이 늘어나고, 그만큼 일반분양 물량이 생깁니다.
기부채납·임대는 그 늘어난 용적률의 일부를 대가로 내놓는 것이지, 전부를 가져가는 게 아닙니다.
떼어주고도 남으니까 종상향을 하는 것입니다. 사업성이 안 나오면 애초에 아무도 종상향을 추진하지 않습니다.

그리고 "서울시가 사업성을 보장하지 않는다"는 점은 민간사업인 이상 재건축이든 리모델링이든 마찬가지입니다.

최근 사례를 보면, 수익성이 확보되는 단지에는 대형 건설사들이 적극 참여하고 있습니다.

실제로 용적률 400% 이상 재건축에 대형 건설사들이 수주전을 벌이고 있습니다:

• 여의도 시범아파트 — 용적률 400%, 최고 65층, 2,493세대. 삼성물산·현대건설·DL이앤씨 등 대형 건설사 3파전 수주 경쟁 (2025)
• 여의도 공작아파트 — 용적률 499%, 최고 49층, 581세대. 심의 통과 완료

용적률 400% 단지에 삼성물산·현대건설이 수주 경쟁을 벌이고 있어, "기피"라는 주장과는 다른 상황입니다.

우리 단지는 한강과 영동대교에서 바로 보이는 위치에 있고, 옆에는 PH129·상지카일룸·에테르노 같은 최고급 단지들이 있습니다. 건설사 입장에서는 브랜드 광고 효과만으로도 수주 경쟁이 붙을 자리입니다. 참고로 우리는 이미 현대건설이 지은 단지에 살고 있습니다.

그리고 일조권·건폐율이 걱정이라면, 리모델링이 훨씬 더 문제입니다.

바로 옆 청담건영아파트를 보겠습니다. 리모델링으로 수직·수평 증축을 해서 용적률 397% → 575%, 건폐율 33% → 48%까지 올라갑니다.

리모델링은 기존 골조를 유지해야 하기 때문에 동 배치를 바꿀 수 없습니다. 같은 자리에서 위로, 옆으로 늘리는 수밖에 없어 동 간격은 더 좁아지고, 건폐율은 48%까지 치솟습니다.

반면 재건축은 동 배치를 처음부터 새로 설계합니다. 우리 단지 건폐율은 25%로, 대지의 3/4이 비어 있어 설계 여유가 충분합니다. 종상향이 이루어져 400%대를 짓더라도 동 간격, 조경, 주차 배치를 최적화할 수 있습니다.

103동 북쪽에 건영아파트가 있어 일조권 영향을 받을 수 있는 건 사실입니다. 하지만 104동은 북쪽이 올림픽대로(광대로)라 일조권 제한이 거의 없고, 실제로 1999년에도 24층까지 올렸습니다.

2023년 이후 정책 변화와 실제 심의 통과 사례를 보면 해당 주장과 다릅니다.

서울시는 2040 서울도시기본계획으로 35층 룰을 완전 폐지했고, 지금은 초고층(50층 이상)도 "창의적 디자인 + 공공기여" 조건 충족 시 적극 허용하고 있습니다.

한강변 고층 재건축 심의 통과 사례가 쏟아지고 있습니다:

• 여의도 시범아파트 — 용적률 400%, 최고 65층, 2,493세대. 통합심의 통과 (2025.11)
• 여의도 공작아파트 — 용적률 499%, 최고 49층, 581세대. 통합심의 조건부 통과
• 성수전략정비구역 4지구 — 최고 64층, 1,439세대. 2026.02 통합심의 통과
• 압구정 2~5구역 — 최고 70층 내외 초고층 설계 추진 중

용적률 400%인 여의도 시범아파트, 499%인 공작아파트 — 전부 심의를 통과했습니다. "반려 100%"라는 주장과는 다른 결과가 나오고 있습니다.

물론 고층 재건축에 조건이 붙는 부분은 있습니다 — 피난 안전 보완, 공사비 증가, 공공임대 배치 등. 하지만 이건 "조건이 붙는다"는 이야기이지, "심의 통과 자체가 안 된다"는 주장과는 전혀 다른 문제입니다.

구분이 필요합니다. '현황용적률 인정고시'와 '역세권 종상향'은 별개의 제도입니다.

① 현황용적률 인정 정책 (서울시고시 제2024-465호) — 역세권 조건 없음
2024년 9월 서울시 정책으로, 현황용적률이 허용용적률을 초과하는 과밀단지는 역세권 여부와 무관하게 현황용적률을 기준용적률로 인정받습니다.

② 역세권 종상향 (서울시고시 제2025-348호) — 별도 제도
"공시지가·역세권 250m 조건 때문에 종상향이 안 된다"는 주장은 이 제도의 조건입니다. 역세권 종상향은 사업성이 낮은 역세권 단지(주로 강북권)를 위한 별도 정책으로, 공시지가가 서울시 평균 이하이고 역 250m 이내인 경우에만 적용됩니다. 우리 단지에 해당하는 ①번 과밀단지 정책과는 근거 고시·대상·조건이 모두 다릅니다.

핵심: 현황용적률 인정(고시 제2024-465호)과 역세권 종상향(고시 제2025-348호)은 별개의 제도입니다. 현황용적률 인정은 역세권 조건 없이 과밀단지에 적용되며, 역세권 종상향의 공시지가·거리 조건과는 무관합니다.

맞습니다. 2024년 9월 서울시 고시(제2024-465호)로 시행 중인 정책에 근거가 있으며, 구체적 운영 기준은 서울시 공동주택과에서 공식 발표한 바 있습니다.

• 현황용적률 324.73% 인정 — 과밀단지(현황용적률 > 허용용적률)는 현황용적률을 기준용적률로 인정받아, 면적 감소 없이 1:1 재건축이 가능합니다.
• 종상향 시 최대 405% — 과밀단지는 역세권·공시지가 조건과 별개로 종상향이 가능하며, 현황용적률의 125%(324.73% × 1.25 = 405.9%)가 최대입니다. 기부채납은 약 5% 수준입니다(2025 Housing Watch 제3회 정비사업포럼, 서울시 공동주택과 장지광 팀장).

최근 여러 단지에서 리모델링에서 재건축으로 전환하는 사례가 보고되고 있습니다. 각 단지의 전환 사유와 사업성 비교를 확인하세요.